ভূ-সম্পত্তিৰ দাম কিমান বেছি ? : এটা সমীক্ষাৰ আঁত ধৰি

আপুনি ঘৰ-মাটি বা ফ্লেট কিনিব খোজা চহৰখনত সেই সম্পত্তিৰ দৰ আপোনাৰ ক্রয় ক্ষমতাৰ ভিতৰত আছেগৈনে? যদি নাই সেয়া কিমান বেছি? আপোনাৰ বাৰ্ষিক উপৰ্জনৰ লগত আপুনি কিনিব খোজা বাসগৃহৰ বজাৰ দৰৰ সম্পৰ্ক কেনেকুৱা? এনেধৰণৰ প্ৰশ্নৰ উত্তৰ সন্ধান কৰে ডেম’গ্ৰাফিয়া নামৰ প্ৰতিষ্ঠানটোৱে৷ অলপতে ২০১৪ জানুৱাৰীত তেওঁলোকৰ দশম বাৰ্ষিক আন্তঃৰাষ্ট্ৰীয় বাসগৃহ ক্রয়সাধ্যতা সমীক্ষা (10th Annual Demographia International Housing Affordability Survey) প্ৰকাশ কৰিছে, য’ত অষ্ট্ৰেলিয়া, কানাডা, হংকং-চীন, আয়াৰলেণ্ড, জাপান, নিউজিলেণ্ড, ছিংগাপুৰ, গ্ৰেট ব্ৰিটেইন আৰু ইউনাইটেড ষ্টেটছ অব্ আমেৰিকাৰ ৩৬০ খন চহৰক সমীক্ষাটোত সামৰি লোৱা হৈছিল৷ যদিও এই সমীক্ষাই ভাৰতৰ কোনো চহৰকে সামৰি লোৱা নাই, তথাপিও সমীক্ষাটোৰ পদ্ধতিয়ে আমাকো স্থানীয় ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰখনক পৰ্যালোচনা কৰিবলৈ সুযোগ দিয়ে৷ অৱশ্যে পৰ্যালোচনাৰ বাবে লাগতীয়াল কেঁচা সমল পোৱাটোহে টান৷ আহকচোন আজি প্ৰথমে সমীক্ষাৰ পদ্ধতিটোকে বুজিবলৈ চেষ্টা কৰো৷
পদ্ধতিটোক কোৱা হয় মধ্যৱৰ্তী গুণিতক (Median Multiple)৷ এটা নিৰ্দিষ্ট সময়ৰ ভিতৰত একোখন চহৰৰ ঘৰৰ মধ্যৱৰ্তী দামক সেই একে সময় পৰিসৰত মধ্যৱৰ্তী ঘৰুৱা উপাৰ্জনেৰে হৰণ কৰিলে পোৱা ফলকে মধ্যৱৰ্তী গুণিতক বোলা হয়৷ এইখিনিতে মধ্যৱৰ্তী সংখ্যা কি আৰু গড় সংখ্যাতকৈ ইয়াৰ প্ৰসংগিকতা কিয় বেছি সেই বিষয়ে জানি লোৱাটো ভাল হ’ব৷ ধৰক, এটা নিৰ্দিষ্ট সময়ৰ ভিতৰত এখন ঠাইত একেধৰণৰ সমান কালিৰ ৫টা ঘৰ বিক্রী হ’ল ক্রমে ২০ লাখ, ১৫ লাখ, ৫০ লাখ, ১২ লাখ আৰু ১৩ লাখ টকাত৷ এতিয়া এই ৫ টা দামক ক্রম অনুসাৰে সৰুৰ পৰা ডাঙৰলৈ সজালে হ’ব ১২, ১৩, ১৫, ২০ আৰু ৫০ (সকলো লাখত)৷ এতিয়া এই ৫ টা সংখ্যাৰ একেবাৰে মাজৰটো সংখ্যা হৈছে ১৫ অৰ্থাৎ ১৫ লাখ৷ এই ১৫ লাখ টকাই হ’ল সেই সময়ছোৱাত সেই বিশেষ ঠাইখনত ঘৰৰ মধ্যৱৰ্তী দাম৷ লক্ষণীয়ভাৱে ইয়াৰ বিপৰীতে এই পাঁচোটা সংখ্যাৰ গড় হ’ল ২২ লাখ টকা৷ অস্বাভাৱিকভাৱে অতি উচ্চ বা অতি নিম্ন সংখ্যাৰ উপস্থিতিয়ে গড় মান নিৰ্ণয়ত বাৰুকৈয়ে প্ৰভাৱ পেলায়৷ আমাৰ উদাহৰণ ক্রমটোৰ ৫০ লাখটো হৈছে তেনে এটা অস্বাভাৱিকভাৱে ডাঙৰ সংখ্যা৷ মন কৰিলে দেখিব যে ইয়াৰ প্ৰভাৱৰ পৰা কিন্তু মধ্যৱৰ্তী দাম মুক্ত৷ সেয়ে মধ্যৱৰ্তী সংখ্যাক এনে পৰিসংখ্যাৰ বাবে বেছি উপযোগী বুলি গণ্য কৰা হয়৷ যদি ক্রমটো যুগ্ম সংখ্যাৰ হয়, তেন্তে একেবাৰে মাজৰ সংখ্যা দুটাৰ গড় মানক মধ্যৱৰ্তী সংখ্যা বুলি ধৰা হয়৷ ইফালে চহৰ একোখনৰ মধ্যৱৰ্তী ঘৰুৱা উপাৰ্জন বুলিলে আমি বুজিম যে চহৰখনৰ প্ৰত্যেকখন ঘৰৰ উপাৰ্জনক এটা ক্রমত সজালে একেবাৰে সোঁমাজত থকা ঘৰখনৰ উপৰ্জনৰ কথা৷
ডেম’গ্ৰাফিয়াৰ সমীক্ষাত নিৰ্দিষ্ট সময়ৰ পৰিসৰৰ ভিতৰত চহৰ একোখনৰ মধ্যৱৰ্তী বাসগৃহৰ দাম সেই একে সময়ৰ ভিতৰত চহৰখনৰ মধ্যৱৰ্তী ঘৰুৱা উপৰ্জনৰ ৩ গুণ বা তাতোতকৈ কম হ’লে সেই চহৰখনৰ ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰখনক ‘ক্রয়সাধ্য’ বুলি বিবেচনা কৰা হয়৷ অৰ্থাৎ মানুহ এঘৰৰ বছেৰেকীয়া উপাৰ্জন ৫ লাখ আৰু তেওঁলোকে কিনিব খোজা বাসগৃহৰ দাম যদি ১৫ লাখ টকাৰ ভিতৰত হয, তেন্তে পৰিয়ালটোৰ বাবে সেয়া ক্রয়সাধ্য৷ যদি চহৰখনৰ মধ্যৱৰ্তী বাসগৃহৰ দাম চহৰখনৰ মধ্যৱৰ্তী ঘৰুৱা উপাৰ্জনৰ ৩ গুণতকৈ বেছি, কিন্তু ৪ গুণৰ ভিতৰত থাকে, তেন্তে তেনে চহৰক ডেম’গ্ৰাফিয়াই ‘কম পৰিমাণে ক্রয়অসাধ্য’ বুলি অভিহিত কৰিছে৷ য’ত উপাৰ্জন ৫ লাখ হ’লে ঘৰৰ দাম ১৫ ৰ পৰা ২০ লাখৰ ভিতৰত ৰয়৷ ইফালে চহৰখনৰ মধ্যৱৰ্তী বাসগৃহৰ দাম চহৰখনৰ মধ্যৱৰ্তী ঘৰুৱা উপাৰ্জনৰ ৪ গুণতকৈ বেছি আৰু ৫ গুণৰ ভিতৰত থাকিলে তেনে চহৰক ডেম’গ্ৰাফিয়াই চিহ্নিত কৰিছে ‘গম্ভীৰভাৱে ক্রয়অসাধ্য’ হিচাপে৷ অৰ্থাৎ বাৰ্ষিক উপাৰ্জন যদি ৫ লাখ ঘৰৰ দাম ২০ ৰ পৰা ২৫ লাখৰ ভিতৰত৷ যদিহে সংখ্যাই ৫ গুণক অতিক্রম কৰে অৰ্থাৎ মধ্যৱৰ্তী ঘৰুৱা উপাৰ্জন ৫ লাখ আৰু ঘৰৰ মধ্যৱৰ্তী দাম ২৫ লাখতকৈ বেছি হয, তেন্তে ডেম’গ্ৰাফিয়াৰ ভাষাত এয়া ‘অত্যন্ত জটিলভাবে ক্রয়অসাধ্য’৷ এই বছৰ ২০১৪ ত ডেম’গ্ৰাফিয়াৰ সমীক্ষাত ২০১৩ বৰ্ষৰ তৃতীয় ত্ৰিমাসিক অৰ্থাৎ জুলাইৰ পৰা চেপ্তেম্বৰৰ তথ্যক গ্ৰহণ কৰা হৈছে৷ ৯ খন দেশৰ ৩৬০ খন চহৰৰ ভিতৰত চীনৰ হংকঙেই আটাইতকৈ বেছি ক্রয়অসাধ্য চহৰ হিচাপে পৰিগণিত হৈছে৷ য’ত মধ্যৱৰ্তী বজাৰৰ সংখ্যাটো হৈছে ১৪.৯৷ আনহাতে আয়াৰলেণ্ড চহৰীয়া ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰৰ আটাইতকৈ বেছি ক্রয়সাধ্য দেশ বুলি সমীক্ষাটোত প্ৰকাশ পাইছে৷ য’ত দেশখনৰ পাঁচখন চহৰীয়া বজাৰৰ মধ্যৱৰ্তী সংখ্যাটো হৈছে ২.৮৷
এই সমীক্ষাৰ জৰিয়তে ডেম’গ্ৰাফিয়াই প্ৰকৃততে সেই ৯ খন দেশৰ চৰকাৰক, চহৰ পৰিকল্পনাকাৰীসকলক গুৰুত্বপূৰ্ণ তথ্য যোগান ধৰিছে৷ যিবিলাক দেশৰ চহৰবোৰ ক্রয়অসাধ্য হৈ পৰিছে, সেই দেশৰ চৰকাৰবোৰে কেনেকৈ চহৰবাসীৰ বাবে বাসগৃহ ক্রয়সাধ্য পৰিসৰৰ ভিতৰলৈ আনিব পৰা যায়, তাৰ চিন্তা-চৰ্চা কৰিবলৈ সুযোগ পাইছে৷ তেনেদৰে সাধাৰণ নাগৰিককো সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয়ৰ ক্ষেত্ৰত সিদ্ধান্ত ল’বলৈ এই সমীক্ষাই যথেষ্ট সহায় কৰিছে৷ ভূ-সম্পত্তিৰ দামে বুৰবুৰণি পৰ্যায় পাইছেগৈ নেকি তাক অনুমান কৰিবলৈ এই সমীক্ষাই সুবিধা দিছে৷ ২০০৬ চনত আমেৰিকাৰ ভূ-সম্পত্তি বজাৰৰ বুৰবুৰণি ফুটাৰ আগতে বহুকেইখন প্ৰধান চহৰৰ মধ্যৱৰ্তী সংখ্যাটো বাঢ়ি বাঢ়ি ৮ তকৈ অধিক হৈছিলগৈ৷ মোৰ হাতত এনে নিৰ্ভৰযোগ্য তথ্য নাই, যাৰ সহায়ত অসমৰ চহৰসমূহক এই পদ্ধতিৰে পৰ্যালোচনা কৰিব পাৰো৷ তথাপি ব্যক্তিগতভাৱে এজন ব্যক্তিৰ আয় আৰু তেওঁ কিনিব খোজা ঘৰৰ দামৰ পৰা এটা কথা চাব পাৰি যে তেওঁৰ বাবে এই দামৰ বোজা ডেম’গ্ৰাফিয়াৰ সংজ্ঞাত কোন পৰ্যায়ৰ৷ গুৱাহাটীৰ ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰৰ পৰা বোটলা তথ্যৰ জৰিয়তে এই দিশত অলপ ফঁহিয়াই চাবলৈ যত্ন কৰিম অহাবাৰ৷
***************
দূৰভাষ-৯৯৫৪০৬২০৯৫, অসমীয়া প্ৰতিদিন কাকত এই লেখাটো পূৰ্বতে প্ৰকাশ পাইছিল