গুৱাহাটীৰ বাসিন্দাসকলৰ কথা বাদেই, অসমৰ আন ঠাইত বাস কৰা বহুতৰে এটা সপোন থাকে – ‘গুৱাহাটীত নিজৰ বুলি ঘৰ এখন’ কৰাৰ৷ এনে হাবিয়াহেও গুৱাহাটীৰ ভূ-সম্পত্তিৰ বজাৰখনত দৰ দশক দশক ধৰি ঊৰ্ধ্বগামী কৰি ৰখাত অনুঘটকৰ দৰে কাম কৰি আহিছে৷ সেয়ে সততে প্ৰশ্ন উঠে যে আজিৰ এই দাম আমাৰ উপাৰ্জনেৰে ঢ়ুকি পোৱা অৱস্থাত আছেগৈনে? বা এজন ব্যক্তিয়ে কোনটো পৰ্যায়লৈকে ঋণ লৈ ঘৰ কিনাটো তেওঁৰ বিত্তীয় স্বাস্থ্যই সমৰ্থন কৰে? যিহেতু মোৰ হাতত ডেম’গ্ৰাফিয়াৰ দৰে সমীক্ষাৰ জৰিয়তে আহৰণ কৰা গুৱাহাটীৰ কোনো মধ্যৱৰ্তী সংখ্যাৰ তথ্য নাই, সেয়ে এককভাৱেই একোটা সম্পত্তি আৰু তাক ক্রয় কৰিবলৈ মন মেলা গ্ৰাহকক লৈয়ে পৰ্যালোচনা আগবঢ়াই নিব লাগিব৷
অৰুণ বৰুৱাৰ কথাকে ধৰক৷ বয়স ৩৮৷ পত্নী অনিন্দিতা (৩৪) এগৰাকী গৃহিণী আৰু একমাত্ৰ সন্তান স্বেতা (৮) তৃতীয় শ্ৰেণীৰ ছাত্ৰী৷ ব্যক্তিগত খণ্ডৰ প্ৰতিষ্ঠান এটাৰ চাকৰিয়াল বৰুৱাৰ মাহেকীয়া আয় ৪০ হেজাৰ টকা৷ শিৱসাগৰৰ এখন ভিতৰুৱা গাঁৱত বৰুৱাৰ পৈতৃক গৃহ৷ চাকৰিসূত্ৰে পৰিয়ালসহ গুৱাহাটীত থকা বৰুৱাই যোৱা ১২ বছৰ ভাড়াঘৰতে কটাইছে৷ এইবাৰ তেওঁ গুৱাহাটীত নিজাকৈ ফ্লেট এটা কিনিবলৈ মন মেলিলে৷ বহু বিচাৰ-খোঁচাৰৰ অন্তত বেলতলাৰ ফালে চিনাকি বিল্ডাৰ এজনে তেওঁক এহেজাৰ বৰ্গফুটৰ দুটা শোৱনি কোঠাৰ ফ্লেট এটা তৃতীয় মহলাত দেখুৱালে৷ ফ্লেটটো তেওঁৰ লগতে পত্নীৰো পছন্দ হ’ল৷ দাম হিচাপে বিল্ডাৰজনে ক’লে যে যিহেতু এইটো ৩ মাহৰ ভিতৰত ব্যৱহাৰযোগ্য হ’ব পৰা ফ্লেট, সেয়ে ইয়াৰ দামটো পাৰ্কিং, ইলেক্ট্রিছিটিৰ সংযোগ আদি বিভিন্ন খৰচ ধৰিলে প্ৰতি বৰ্গফুটত ৩,২০০ টকাৰ কম নহ’ব৷ বৰুৱাই ততালিকে অংকটো কৰি পেলালে৷ তাৰ মানে ফ্লেটটোৰ মূল্য ৩২ লাখ টকা৷ মন কৰক – বৰুৱাই কিনিব খোজা ফ্লেটটোৰ দাম তেওঁৰ বাৰ্ষিক দৰমহাৰ ৬.৬৭ গুণ৷ ডেম’গ্ৰাফিয়া নামৰ প্ৰতিষ্ঠানটোৰ সংজ্ঞাৰে ক’বলৈ গ’লে এই দাম অৰুণ বৰুৱাৰ বাবে ‘অত্যন্ত জটিলভাৱে ক্রয়অসাধ্য’৷
বিশ্বাস হোৱা নাই? আহক, কথাখিনি এইবাৰ অন্য এটা দৃষ্টিকোণৰ পৰা চাওঁ৷ ধৰক বৰুৱাই ঠিক কৰিলে যে সম্পত্তিটো কিনাৰ বাবে তেওঁক ২০ শতাংশ ‘ডাউন পেমেন্ট’ হিচাপে দিব আৰু বাকীখিনিৰ বাবে গৃহঋণ ল’ব৷ সেইফালৰ পৰা বৰুৱাৰ ডাউন পেমেন্ট হ’ব – ৬ লাখ ৪০ হেজাৰ টকা আৰু গৃহঋণ ২৫ লাখ ৬০ হেজাৰ টকা৷ পূৰ্বৰ সঞ্চয় ভাঙি-মেলি ৬ লাখ ৪০ হেজাৰ যোগাৰ কৰাৰ পাচত বাকীখিনিৰ বাবে ঋণ ল’বলৈ যাওঁতে যদি সুতৰ হাৰ ১০.২৫ শতাংশ আৰু ঋণকাল ২০ বছৰ হয, তেন্তে প্ৰতি মাহত ঋণৰ কিস্তি হ’ব প্ৰায় ২৫,১৩০ টকা৷ অৰ্থাৎ বৰুৱাৰ বৰ্তমানৰ মাহেকীয়া দৰমহাৰ ৬২.৮২ শতাংশ ধাৰ মাৰোতেই ব্যয় হ’ব৷ কোনো বেংকেই এই পৰ্যায়লৈকে ঋণ নিদিয়ে৷ যাৰ বাবে বৰুৱাৰ প্ৰয়োজন হ’ব দৰমহাৰ ৪০ শতাংশ বা তাৰ তলত মাহেকীয়া ঋণৰ কিস্তি ৰাখি বাকীখিনি ‘ডাউন পেমেন্ট’ দিয়াৰ৷ সেয়া হ’লে ঋণ হ’ব লাগিব প্ৰায় ১৬ লাখ টকাৰ আৰু ডাউন পেমেন্ট দিব লাগিব ১৬ লাখ টকা৷ অৰ্থাৎ ডাউন পেমেন্ট আৰু ঋণৰ অনুপাত ৫০ : ৫০৷ এইটো চৰ্ত যদি বৰুৱাৰ বাবে গ্ৰহণযোগ্য নহয, তেন্তে তেওঁ এনেকুৱা এটা ফ্লেট বিচাৰিব লাগিব যাৰ দাম ২২ লাখ ৪০ হেজাৰ টকাৰ ভিতৰত হয়৷ যাতে হাতত থকা ৬ লাখ ৪০ হেজাৰ টকা নগদ দি বাকী ১৬ লাখ টকাৰ গৃহঋণ লব পৰা যায়৷ যদি ৩,২০০ টকা প্ৰতি বৰ্গফুটৰ দাম হয়, তেন্তে বৰুৱাৰ ফ্লেটটো হ’ব লাগিব মাত্ৰ ৭০০ বৰ্গফুটৰ৷ ১,০০০ বৰ্গফুটৰ ফ্লেট বিচাৰিলে এনেকুৱা অঞ্চলত ল’ব লাগিব য’ত প্ৰতি বৰ্গফুটৰ দাম ২২৪০ টকাৰ ভিতৰত হয়৷ এই হাৰত ফ্লেট বৰ্তমান গুৱাহাটীত আশা কৰিব নোৱাৰি৷
এইখিনিতে আন এটা কথা গুৰুত্বপূৰ্ণ যে মানুহৰ মাহেকীয়া খৰচৰ বাদে অকল যে বাসগৃহৰ বাবেই সকলো টকা দি থাকিব এনে হ’ব নোৱাৰে৷ সাধাৰণতে ভাৰতত বহু বেংকে ব্যক্তি এজনৰ উপাৰ্জনৰ ৪০ শতাংশ পৰ্যন্ত ধন ঋণ পৰিশোধৰ বাবে যথাযথ বুলি গণ্য কৰিলেও মোৰ বোধেৰে শ্ৰীবৰুৱাৰ আয়ৰ আশে-পাশে থকাসকলৰ বাবে এই বোজা প্ৰয়োজনতকৈ বেছি গধুৰ৷ বৰুৱাৰ নিজৰ অৱসৰ পৰিকল্পনা, স্বেতাৰ উচ্চ শিক্ষা, বিয়া-বাৰুৰ বাবেও তেওঁ এতিয়াৰে পৰা টকা জমা কৰি যোৱাটো প্ৰয়োজন আছে৷ সেয়ে ঋণৰ কিস্তি হিচাপে মুঠ দৰমহাৰ ২০ বা ৩০ শতাংশতকৈ বেছি নোহোৱাটো বাঞ্ছনীয়৷ বেংকে যিমান পৰ্যন্ত ঋণ দিব তাৰ উচ্চতম সীমালৈকে ঋণ ল’লে ঋণ পৰিশোধৰ কিস্তিৰ হেঁচাত বহু সময়ত আন বিত্তীয় লক্ষ্যৰ বাবে জমা কৰা নহ’বগৈও পাৰে৷ বহু মানুহৰ এটা দৃষ্টিভংগী থাকে যে তেওঁৰ ঋণৰ কিস্তি একে সংখ্যাতে ৰৈ যাব, উপাৰ্জন কিন্তু বাঢ়ি গৈ থাকিব৷ কথাটো একেবাৰে নোহোৱা নহয়৷ কিন্তু এই হিচাপ-নিকাচ ভৱিষ্যতৰ উপাৰ্জনৰ ওপৰত নিৰ্ভৰশীল৷ তদুপৰি মুদ্ৰাস্ফীতিক অতিক্রম কৰা ফলৰ বাবে বিনিয়োগক দীঘলীয়া সময়ৰ প্ৰয়োজন৷ সেয়ে ঋণ শেষ হ’লেহে আনবোৰ লক্ষ্যলৈ বুলি বিনিয়োগ আৰম্ভ কৰিম বুলি ভবা ধাৰণাটো কিন্তু বিপজ্জনক৷ আপোনাৰ আন বিত্তীয় লক্ষ্যবোৰলৈ দূৰত্ব তেনেই চুটি হ’বগৈ পাৰে৷
যিসকলে ফ্লেটক বিনিয়োগ হিচাপে ক্রয় কৰিব বিচাৰে, তেওঁলোকে চকু দিবলগা আন এটা দিশ হৈছে যে ভাৰতৰ বেছিভাগ চহৰতে ঘৰভাড়াৰ পৰা পাব পৰা বাৰ্ষিক উপাৰ্জন মুঠ ফ্লেটৰ দামৰ ২.৫ শতাংশৰ পৰা ৩.৫ শতাংশৰ ভিতৰত থাকে৷ অৰ্থাৎ ৩২ লাখ টকাৰ ঘৰ এটাৰ পৰা মাহে ভাড়া হিচাপে ৮ হেজাৰকৈ বছৰি ৯৬ হেজাৰ টকা পালে সেয়া হ’ব ফ্লেটটোৰ দামৰ ৩ শতাংশহে৷ প্ৰত্যাশিত ফলৰ বাকীখিনি মূল্য আহিব লাগিব ফ্লেটটোৰ দামৰ উত্থানৰ জৰিয়তে৷ যদি ইতিমধ্যেই আপুনি চৰাদামত সম্পত্তিটো ক্রয় কৰিছে তেন্তে তাৰ দামৰ উত্থান আপুনি আশা কৰাৰ দৰে আকৰ্ষণীয় নোহোৱাৰ সম্ভাৱনাই বেছি৷ বহু বিশ্লেষকে আশংকা প্ৰকাশ কৰে যে ভাৰতীয় বিনিয়োগকাৰীৰ অতিমাত্ৰা ভূ-সম্পত্তিৰ প্ৰীতিয়ে তেওঁলোকৰ অৱসৰকালীন দিনবোৰ বেমেজালিৰে ভৰা কৰিবগৈ পাৰে৷
শ্ৰীবৰুৱাৰ উদাহৰণ আপোনাৰ বাবে সম্পূৰ্ণভাৱে প্ৰযোজ্য নহ’বও পাৰে৷ যদিহে আপোনাৰ উপাৰ্জনৰ সংখ্যাটো বৰুৱাতকৈ বহুত বেলেগ হয়৷ আপুনি কিনিব বিচৰা সম্পত্তিৰ লগত আপোনাৰ উপাৰ্জনৰ পৰ্যালোচনাইহে আপোনাৰ বাবে প্ৰযোজ্য হোৱা প্ৰকৃত ছবিখন ডাঙি ধৰিব৷ সেয়ে অনুগ্ৰহ কৰি ঘৰ-মাটিত বিনিয়োগ কৰাৰ পূৰ্বে এবাৰ এনেধৰণৰ ‘হোমৱৰ্ক’ কৰি চাওক৷
********
লেখকৰ দূৰভাষ-৯৯৫৪০৬২০৯৫ , (অসমীয়া প্ৰতিদিন কাকতত লেখাটো ২০১৪ চনৰ ২৪ এপ্ৰিল তাৰিখে প্ৰকাশ পাইছিল)
